Efectos en el IRPF de la venta de un inmueble con usufructo

03/12/2022

EFECTOS EN EL IRPF DE LA VENTA DE UN INMUEBLE CON USUFRUCTO

            La titularidad y el uso de un inmueble no recae en la misma persona en muchas ocasiones. Usufructo y nuda propiedad son dos conceptos que definen los derechos con respecto a una propiedad, aunque ambos conceptos están vinculados. La legislación reconoce que el concepto de pleno dominio de un bien está formado por dos partes: la nuda propiedad y el usufructo. Cuando ambas partes coinciden en una misma persona, existe una situación de pleno dominio de la propiedad. Sin embargo, en bastantes ocasiones, no recae en la misma persona. Estas situaciones son bastante frecuentes en herencias o donaciones, en las que los distintos causahabientes o donatarios se adjudican las distintas partes.

            Por tanto, cuando se produce la enajenación de un inmueble en el que una persona ostenta la nuda propiedad y otra ostenta el usufructo se debe tener especial cuidado en cómo declarar dicha variación patrimonial en la declaración de la renta.

            En primer lugar, hay que mirar en qué momento se adquirió la nuda propiedad y el usufructo y qué valor se le estipuló en su conjunto. Por ejemplo y como un caso típico en estas situaciones, en una herencia y tras el fallecimiento de un familiar, un heredero se adjudica el usufructo y el otro la nuda propiedad. De esta manera, atendiendo a la Ley del Impuesto sobre Sucesiones, para encontrar el valor de adquisición en cada caso, se debe calcular el porcentaje sobre el valor que corresponde al usufructuario y al nudo propietario. El valor del usufructo es el que resulte de restar 89 a la edad del usufructuario en ese momento y la nuda propiedad se valorará por la diferencia respecto al 100%.

            Si con posterioridad se decide enajenar el inmueble, se debe volver a obtener el valor del usufructo y de la nuda propiedad de tal manera que, el valor del usufructo debe tomarse atendiendo a la edad del usufructuario en la fecha de transmisión, y no el valor que se calculó en el momento de adquisición. El porcentaje de la nuda propiedad, será por diferencia del total menos el valor del usufructo y a todo ello deberán añadirse, a los valores de adquisición y transmisión, los gastos y tributos inherentes a ambas.

            Cabe destacar que, en el caso del usufructuario, su valor deberá minorarse un 3% anual desde su adquisición siempre que no haya obtenido rendimientos, en cuyo caso deberá minorar el importe por el valor de las amortizaciones practicadas.

            Si se encuentra ante esta tesitura y no tiene muy claro el valor que debe declarar en cada caso, puede ponerse en contacto con el equipo de la Gestoría Fullana para que podamos asesorarle.