10/09/2019
TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD CON SUBROGACIÓN DE HIPOTECA
Cuando se nos plantea la posibilidad de transmitir una propiedad, gravada con una hipoteca, hay muchos aspectos a tener en cuenta y con una trascendencia importante.
Hay diferentes formas de transmitir una propiedad:
- Compraventa - tal vez sea la más usual y conocida
- Extinción de comunidad – en la que uno de los comuneros se adjudica la propiedad de todo un inmueble.
- Donación – por el título parece gratuita pero distinto es si al recibirla se está asumiendo el pago de una hipoteca.
- Adjudicación de una propiedad en virtud de una sentencia judicial de divorcio.
- Constitución de una sociedad o Ampliación de capital con aportación de un inmueble gravado con hipoteca.
En todos los casos anteriores, cuando se transmite un inmueble y se asume el pago de una hipoteca hay que tener en cuenta que, si el banco titular de la hipoteca, no comparece al otorgar la escritura, el deudor que vende, cede, dona su parte no queda liberado.
En muchas ocasiones el banco para aceptar una subrogación de hipoteca obliga al “nuevo deudor” a novar las condiciones de la citada hipoteca e incluso a aportar más garantías (otros inmuebles, avales, …..), lo cual implica, en determinadas ocasiones, unos gastos extras a añadir a los que ya implica la transmisión de la propiedad del inmueble. Para el caso en el que el banco no comparezca en el otorgamiento de la escritura el “deudor liberado” sale perjudicado porque y si en un momento posterior quiere solicitar otra hipoteca seguirá constando como deudor en otra y la entidad bancaria, seguramente, no le concederá un nuevo préstamo.
Tributación especial en dos de los casos expuestos anteriormente:
- Donación de un inmueble gravado con una hipoteca y con subrogación en la misma: Se tiene que tener en cuenta tanto el valorar de mercado del inmueble transmitido como el saldo pendiente de la hipoteca en el momento de efectuar la donación. La base imponible del impuesto sobre donaciones estará constituida por el valor neto del inmueble (valor de mercado del inmueble menos el saldo pendiente del préstamo hipotecario). Dicho saldo pendiente de la hipoteca será la base imponible del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, concepto transmisiones patrimoniales onerosas, puesto que estamos ante un supuesto de dación con asunción de deuda, tributando, en Balears, al tipo del 8% o superior (en función del valor del inmueble). Suponiendo que el valor del inmueble sea de 100.000,00 € y el saldo de la hipoteca de 70.000,00 €, tenemos que liquidar dos impuestos distintos, por un lado, el valor del saldo pendiente de la hipoteca (70.000,00) tributaría como si de una transmisión se tratase y el resto, es decir 30.000,00, tributaría como donación.
- Constitución de una sociedad o ampliación de capital con aportación de un inmueble gravado con hipoteca y con subrogación en la misma: También supone la realización de dos hechos imponibles gravados por el ITPAJD, la parte del saldo de la hipoteca (70.000,00 €) se trataría de una dación con asunción de deuda y como tal está sujeto a la modalidad de ITP; y el resto, es decir 30.000,00 €, está sujeto a la modalidad de Operaciones societarias, si bien está exento de tributación.
Como pueden ver en este tema que tratamos hay muchas peculiaridades y aspectos a tener en cuenta, por este motivo si necesita asesoramiento al respecto no dude en contactar con Gestoría Pedro Fullana.
Palma, 09 de julio de 2019.
