Actas notariales de reanudación del tracto sucesivo

30/11/2021

TRIBUTACIÓN DE LAS ACTAS NOTARIALES DE REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO:

             Las inscripciones en el registro de la propiedad se rigen por el principio del tracto sucesivo, lo que implica que sólo podrán inscribirse documentos que supongan la transmisión de un inmueble cuando dichos documentos sean otorgados por los titulares registrales. Por tanto, si un titular registral otorgase un documento de transmisión (sea compraventa, herencia, donación, etc.) a favor de otra persona y dicho adquirente no inscribiese su título en el registro de la propiedad, si posteriormente el actual propietario transmitiese la finca a un tercero, este nuevo propietario no podría inscribir su documento de adquisición hasta que la persona que se lo transmitió haya inscrito su título de adquisición.

            Pero podría darse el caso que, con el paso del tiempo, se fuesen otorgando sucesivamente documentos de transmisión de un inmueble, incluso algunos de ellos mediante documentos privados, sin que fuesen inscritos en el registro de la propiedad. Si finalmente el último de los adquirentes quisiera inscribir su título de adquisición en el registro de la propiedad no podría hacerlo directamente, sino que previamente tendría dos opciones:

                        1.- Conseguir los originales de todos los títulos previos, generalmente escrituras, para inscribirlos todos en el registro de la propiedad correspondiente, a partir de cuyo momento ya podría inscribir su título adquisitivo. Pero en ocasiones no es posible conseguirlos todos, bien porque no se disponga de la información suficiente para obtenerlos o bien porque algunas de las transmisiones se hayan otorgado mediante documentos privados y no se disponga de ellos o no sea posible localizar a los otorgantes o a sus descendientes a efectos de su elevación a público ante notario. En estos casos deberá elegirse la siguiente opción.

                        2.- Otorgar un acta notarial de reanudación del tracto sucesivo, mediante el cual un notario hábil en la demarcación en que se encuentre situado el inmueble, en base a la documentación requerida, las pruebas practicadas y las notificaciones efectuadas, declarará por notoriedad la reanudación del tracto sucesivo, sustituyendo dicha acta a todas las escrituras o documentos de transmisión que estuviesen pendientes de inscribir en el registro de la propiedad.

            En cuanto a la tributación del acta de reanudación del tracto sucesivo, el artículo 7.2.C de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados establece que estarán sujetas al concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, entre otros: "Los expedientes de dominio, las actas de notoriedad, las actas complementarias de documentos públicos a que se refiere el Título VI de la Ley Hipotecaria y las certificaciones expedidas a los efectos del art. 206 de la misma Ley, a menos que se acredite haber satisfecho el impuesto o la exención o no sujeción por la transmisión, cuyo título se supla con ellos y por los mismos bienes que sean objeto de unos u otras, salvo en cuanto a la prescripción cuyo plazo se computará desde la fecha del expediente, acta o certificación".

            Hay que tener en cuenta que el objeto de un expediente o acta de reanudación del tracto sucesivo no es la transmisión de un bien al solicitante del acta, sino que dicha acta sustituye a los títulos que estén pendientes de inscripción en el registro de la propiedad entre el titular registral de la finca y el actual transmitente. Por tanto, además del acta de reanudación del tracto sucesivo deberá otorgarse otra escritura o documento de transmisión de la finca, a otorgar por parte de quien es el nuevo titular registral en virtud del acta, a favor de un tercero que la adquiera.

            Por tanto, estarán sujetas al impuesto tanto el acta de reanudación del tracto sucesivo como el propio título de transmisión posterior, ya que se trata de dos hechos imponibles diferentes. Sin embargo, no estaría sujeta a tributación el acta de reanudación del tracto sucesivo si se acreditase el pago del impuesto en su momento, la exención o la no sujeción.

            Por otra parte, diversas consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos (entre ellas la CV 19-05-16, la 19-10-16, la CV 06-02-17, la CV 15-07-19, la CV 26-12-06 y muchas otras) establecen los siguientes aspectos a tener en cuenta a la hora de liquidar el impuesto:

                        - En todo caso el impuesto al que está sujeta el acta de reanudación del tracto sucesivo es la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITPyAJD, independientemente de que el título al que supla sea una transmisión onerosa o lucrativa, incluyendo el caso de que supla una herencia.

                        - El hecho imponible es el acta en sí misma, por lo que no podrá alegarse la prescripción de las transmisiones que se pretende suplir, salvo que haya transcurrido el plazo de prescripción desde la fecha del otorgamiento del acta.

                        - El sujeto pasivo el quien o quienes insten el acta.

                        - La base imponible está constituida por el valor real de las fincas objeto del expediente, tomado en la fecha de otorgamiento del mismo, siendo sustituido, a partir del 01/01/2022, por el valor de referencia del Catastro.

                        - El acta tendrá la consideración de un único hecho imponible, aunque supla varias transmisiones, por lo que sólo deberá liquidarse como si fuese una única transmisión.

                        - No estará sujeta a tributación el acta cuando se justifique que se ha abonado el impuesto correspondiente a la transmisión cuyo título se suple y por los mismos bienes. O cuando se acredite que la transmisión de un bien cuyo título se suple con el acta estaba no sujeta o exenta de tributación en su momento.

            Si precisa más información no dude en contactar con la Gestoría Pedro Fullana.